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  华门债务危机:东亚信托陷入2.6亿,川信“逃过一劫”

  从理财周报记者了解到的情况来看,网新实业债权人主要包括两家银行,贷款共计4.72亿元。

  理财周报记者 王俊丹/上海报道

  杭州,又一地产开发商陷入债务困局。

  7月7日,网新实业向杭州西湖区法

  华门控股是浙江地区发展较久的民营房地产开发企业的平台控股公司,旗下有子公司近10家,分布于杭州、南京、天津等地。

  在网新实业申请破产前,华门控股另一子公司浙江清水湾置业开发的新西湖小镇项目已因资金不足无法如期交付工程。

  据理财周报记者了解,2013年,方正东亚信托和中诚华建资产为华门控股和清水湾置业提供过融资,金额分别是2.6亿元和4000万元。

  而2013年之前,银行是华门控股及其子公司的主要融资渠道,截至目前尚有未到期银行贷款约6.5亿元,公司累计负债超过31亿元。

  一位接近华门控股的人士称,华门控股债务问题,很可能是公司自2013年以来融资受挫,最终资金难以周转所致。

  3家机构陷入

  对于房地产企业来说,资金链条里的任何一环都重要无比。

  网新实业全称浙江浙大网新实业发展有限公司,工商局网站显示,其股东包括浙大网新科技股份有限公司(简称“浙大网新”)、上海崇华投资有限公司和华门控股有限公司(以下简称“华门控股”)。

  浙大网新年报披露,2013年,其将所持有的网新实业20%的股权转让给华门控股有限公司,转让完成后浙大网新仅持有5%股份,华门控股成为绝对控股股东。

  据浙大网新的描述,网新实业申请破产重整,实因华门控股出现债务危机,如此是为网新实业债权人利益的最大化。

  从理财周报记者(微信公众号:money-week)了解到的情况来看,网新实业债权人主要包括两家银行,贷款共计4.72亿元。

  而后其中一家银行对理财周报记者表示:“该笔贷款属于委托贷款,为其他公司委托银行将公司自有资金向网新实业发放贷款,银行仅作为一个通道,负责到期时的款项催收,并非实际债权人。”该笔委托贷款金额5200万元,为一家上海地区公司,银行方面表示不便于透露具体公司名称。

  另一笔贷款为发放,总计4.2亿元,将于2017年10月到期。

  另外,网新实业建设运营的浙大创新科技园项目于2013年底还获得一笔信托融资。

  去年12月中旬,方正东亚信托发行“华门控股信托贷款集合资金信托计划”,虽然直接融资方为华门控股,但信托推介材料显示,募集资金将用于浙创园项目一期和二期部分标段楼房建设。

  信托计划的第一还款来源是华门控股的经营收入,按照信托公司的测算,从2014年至2015年,该项目预计为华门控股带来收入达8.2亿元,利润3.5亿元,净利润2.6亿元,经营净利润率保持在30%以上。项目的销售会给公司带来可观的收益。

  资料显示,浙创园项目预计开发成本19.53亿元,信托资金进入前公司自有资金已投入11.78亿元。浙创园早于2006年5月开工,目前建设未过半,尚有待建面积23.1万平方米,其中地上建筑面积19.9万平方米,地下建筑面积3.2万平方米,计划于2016年完工。

  地产项目看上去很美,但随着市场环境的变化,预期快不过变化。目前该项目也作为网新实业的一部分进入破产申请流程。

  对于浙创园项目,方正东亚相关负责人给出的说法并不悲观。其对理财周报记者表示:“之前项目的利息一直有按期支付,目前某大型企业拟收购浙大创新科技园项目股权,为避免项目股权存在或有负债,经协商决定采取司法重整的方式进行,并已报有关主管部门审批同意。”

  然而,在破产法中,破产重整是指债务人不能归还到期债务且资不抵债,若申请能得到后续批复,则其债务问题显而易见。

  “这种描述比较少见。”一位从事股权并购的私募人士分析,“可能是公司打算找人接手较优质的项目,尽快回款,缓解现金流紧张。但这一步肯定要在破产申请受理之后才能走。”

  此外,风控方面,方正东亚项目有位于天津和南京的两块商业物业做抵押。包括天津安吉拉房地产所持有的商业裙房,评估价值2.8亿元;南京瑞柏贸易所持有的金陵御花园项目贵宾楼E栋,评估价值1.8亿元。

  上述方正东亚信托人士表示:“公司目前并未有对土地做处理的打算,信托项目仍在正常运转。但这两项抵押物都是成熟的商业物业,能够确保信托资金安全。”

  资金链长期承压

  而网新实业的破产申请非仅因股东方所述,其自身资金状况亦不佳。

  今年7月,有网友在某论坛称,其2011年购买过E30中心房产,约定2013年6月30日交房,但一再延迟。于是该网友在今年4月办理退房手续,截至目前仍未收到退房款返还。

  E30中心为商住两用楼,位于浙创园内,建筑面积2.5万平方米,开发商是网新实业,其申请破产重整也是由此曝光。

  此外,记者还得知前述华门控股为信托融资提供的天津、南京两块抵押物在信托项目过会前均抵押给永亨银行上海分行,项目过会后才用过桥资金从银行先行解押。

  过桥资金作为一种短期资金融通,期限通常在六个月以内,目的是为达到与长期资金对接的条件。

  一位房地产信托研究员对理财周报记者(微信公众号:money-week)表示:“这也无形中增加融资方华门控股的短期债务压力。”

  公司负债明细显示,华门控股子公司天津安吉拉尚有永亨银行未到期贷款8550万元。

  另据了解,华门控股资金链则长期受旗下子公司浙江清水湾置业的地产项目新西湖小镇所累。

  早在2012年,因新西湖小镇延期交房,便有华门控股陷入债务危机的消息传出,但当时并无下文。

  直到今年7月,有杭州当地媒体称新西湖小镇约定交房时间是2013年底,现在逾期交房已达到半年之久,多位购房者于今年2月向余杭区人民法院上诉,法院判决开发商清水湾置业赔偿购房者本利,但购房者至今未拿到赔偿款。

  新西湖小镇项目共分6期开发,前4期均已交付,尚未交付的是5、6两期。售楼处销售人员表示,开发商的资金跟不上,这两期项目已经停工很久。根据上述当地媒体提供的信息,未交付的楼盘停工于2012年。

  截至2012年底,华门控股(与子公司合并报表,下同)总资产43.8亿元,总负债31.1亿元,资产负债率为71%。其中预收账款占比35.89%,长期借款占比24.64%。到2013年7月底,其自身资产负债率约61%。

  对于地产商来说,资产负债率居高屡见不鲜,能否保证稳定的资金流更是运转的关键。

  2012年,华门控股营业收入约8500万元,比2011年下降73.6%;净利润-3022万元。且负增长的现象延续到2013年。到2012年底,公司的期末现金及等价物余额537.4万元。

  资料显示,到2012年末,浙江清水湾置业预收在建项目售房款9.9亿元。而接下来的2013年,华门控股则不断为清水湾置业寻找融资。

  融资受挫

  2013年上半年,为浙江清水湾置业提供的一笔6000万元贷款到期。接下来的下半年里,清水湾置业曾与多家金融机构接触希望寻求融资。

  去年8月,一些第三方理财网站曾发布名为“四川信托·杭州清水湾集合资金信托计划”的推介材料,资金计划用于杭州市余杭区中泰乡新西湖小镇项目5、6期的开发建设。

  但该项目最后并未进入募集期。四川信托相关人士表示,清水湾项目最后没能过会,信托计划也没有发行。

  几乎同期,清水湾置业也向中诚华建资产投资有限公司寻求融资。募资规模4000万元,期限24个月,资金投向同为新西湖小镇项目5、6期开发建设。这是其在当年通过非银行机构唯一成功的一笔融资。

  随后,金元惠理基金(现“金元百利资管”)也曾计划发行“杭州新西湖小镇专项资产管理计划”,但该项目最终同样归于“流产”。

  此前,在方正东亚信托项目资金募集时也并不顺利,信托产品原计划分三期,而后方正东亚信托公告将其改为分多期发行,并表示,意在缩短委托人交付的认购资金的闲置期。

  一位信托公司内部人士对记者表示:“通常类似情况由于产品募资速度较慢,为了保证资金先进入投资者的利益,或者是融资方急需资金。”

  在2013年之前,华门控股的长期贷款主要来自银行,现在这一渠道亦受阻严重。华门控股曾表示,公司满足银行贷款条件,但由于银行资金额度紧张,无法为其提供足够的流动性支持,故转而寻求信托等渠道融资。

  “公司资金跟不上,无法如期交房,再加上一边是购房者要求退款,一边是融资受挫,最终债务问题激化。”一位接近华门控股的人士称。

  而破产重整意在法院和利害关系人的参与下,进行企业业务重组和债务调整,以帮助债务人摆脱财务困境、恢复营业能力。

  “公司进入破产重整后,会与债权人协商解决办法,可能通过借新还旧、找其他方面接盘等方式改变公司现状,如果行不通则可能进入处置阶段。”前述并购人士表示。

  根据方正东亚信托前述人士的说法,公司要求华门控股方面出具了浙创园项目将被收购的证明。由此,华门控股的债务危机或将被得到暂时缓解。

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